Ukončení nájmu a včasné vyklizení nemovitosti

Nájem bytu nebo domu je v dnešní době jednou z nejčastějších forem bydlení, ve kterém žije zhruba 23 % lidí (vychází ze statistiky Asociace nájemního bydlení), a proto je dobré vědět, jak správně ukončit nájemní smlouvu a zajistit včasné vyklizení nemovitosti bez zbytečných problémů.

Možnosti ukončení nájmu

Nejjednodušší způsob ukončení nájemního vztahu je dohodou. Pro tu se vyžaduje písemná forma, přičemž dohoda by měla obsahovat identifikaci pronajímatele a nájemce, popis nemovitosti, která je předmětem užívání, datum ukončení nájmu a případné podmínky vypořádání vzájemných závazků.

Je-li nájem uzavřený na dobu určitou, končí nájemní vztah (není-li ve smlouvě ujednáno jinak) uplynutím této lhůty. Pozor ale na automatické prodloužení nájemního vztahu dle ust. § 2285 občanského zákoníku, podle kterého platí, že pokud pronajímatel písemně nevyzve nájemce k opuštění nemovitosti a nájemce zde bydlí po dobu dalších tří měsíců, pak platí, že byl nájem prodloužen na stejnou dobu, na kterou byl ujednán, nejdéle však na dobu dvou let.

Další způsob ukončení nájmu je výpověď. Výpověď je jednostranný právní úkon, který musí být učiněn též vždy v písemné formě a prokazatelně doručen druhé smluvní straně. Výpověď je tříměsíční a začíná běžet od prvního dne následujícího měsíce, co byla výpověď doručena druhé smluvní straně. Podmínky, za jakých může dát pronajímatel a nájemce výpověď, se liší podle toho, zda jde o nájem na dobu určitou nebo neurčitou.

Pronajímatel nájem na dobu určitou nemůže vypovědět vůbec, pokud nájemce neporuší žádné své povinnosti. Nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou jen v případě, že došlo k takové změně okolností, z nichž strany při vzniku závazku vycházely. Z důvodové zprávy občanského zákoníku vyplývá, že se takovou změnou okolností rozumí např. situace, kdy nájemce získá práci v jiném místě, kam nebude možné bez obtíží z dosavadního bydliště dojíždět, přičemž po něm nelze požadovat, aby v nájmu pokračoval.

Nájem na dobu neurčitou může být nájemcem vypovězen kdykoliv a z jakýchkoliv důvodů. Pronajímatel také může nájem vypovědět kdykoliv, ale výpověď musí řádně odůvodnit a současně je povinen poučit nájemce o právu vznést námitky a navrhnout přezkum soudem. Pokud jej o tomto nepoučí, výpověď je neplatná.

Pronajímatel dále může nájem na dobu neurčitou vypovědět za okolností, které jsou uvedeny v § 2288 odst. 2 občanského zákoníku. Jedná se např. o případ, kdy pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného nebo příbuzného svého manžela v přímé linii (př. rodiče manžela) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (př. teta).

Občanský zákoník zná ještě jednu situaci, kdy může pronajímatel dát výpověď bez ohledu na to, zda byl smluven na dobu určitou i neurčitou, a to je situace, kdy nájemce závažně poruší povinnosti, např. tím, že neplatí nájemné po dobu delší než tří měsíce nebo že dlouhodobě a opakovaně ruší noční klid. Nutno podotknout, že než je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem, je povinen vyzvat nájemce k nápravě v přiměřené době. Pokud nedojde ze strany nájemce k požadované nápravě, pronajímatel může vypovědět nájem okamžitě a v tom případě neběží žádná výpovědní lhůta. Nájemce je poté povinen nejpozději do jednoho měsíce vyklidit a odevzdat byt.

Jak probíhá proces, pokud se nájemce nechce vystěhovat?

Prvním krokem je zaslání předžalobní výzvy, ve které pronajímatel nájemci stanoví lhůtu k vyklizení. Pokud by nájemce na výzvu nijak nereagoval, pak lze podat žalobu k soudu na vyklizení nemovitosti. Pakliže by ani přesto nedošlo ve stanovené lhůtě k vyklizení nemovitosti nájemcem, lze se obrátit s tímto pravomocným soudním rozhodnutím na exekutora, prostřednictvím kterého dojde k exekučnímu vymáhání, tj. vystěhování.

Jak předem urychlit proces vyklizení nájmu?

Jednou z nejlepších preventivních opatření je nechat si nájemní smlouvu opatřit notářskou doložkou vykonatelnosti pro případ, že nájemce po skončení nájmu odmítne byt vyklidit. To nově vyplývá z rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 225/2024. Díky této doložce lze zahájit exekuční řízení ihned např. po uplynutí výpovědní lhůty, aniž by bylo nutné nejprve vést zdlouhavý soudní spor. To výrazně zkracuje dobu, po kterou může nájemce neoprávněně užívat váš byt.

Notářský zápis s doložkou vykonatelnosti je sice zpoplatněný, ale jeho výhody mohou výrazně převážit nad případnými komplikacemi s neplatiči nebo neochotnými nájemníky. Navíc samotná ochota nájemce podepsat smlouvu s touto doložkou vám může napovědět, zda jde o spolehlivou osobu. Pokud se někdo takovému opatření brání, může to být signál k větší obezřetnosti při výběru nájemníka.

Chcete mít skutečně chráněna Vaše práva? Pomůžu Vám s přípravou nájemní smlouvy, její revizí nebo v případě problémů Vás zastoupím v tíživých situacích. Neváhejte se na mě obrátit, společně najdeme řešení!  

JUDr. Barbora Martinková

ve spolupráci s Ivanou Adamusovou, praktikantkou