Daňové povinnosti při prodeji/nabytí nemovitosti

Jaké jsou daňové povinnosti při prodeji či nabytí nemovitosti?  Veškeré tyto povinnosti upravuje zákon č. 586/1992 Sb., o dani z příjmu (dále jen "zákon"). 

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti (daňová povinnost prodávajícího) 

V případě prodeje nemovitosti jde o příjem prodávajícího a daní se jako tzv. ostatní příjem. Sazba daně z příjmu je od 1.1.2024 u fyzických osob 15 % nebo 23% (příjem do 1.582.812 Kč se daní 15 %, příjem nad 1.582.812 Kč se daní  23 %) a u právnických osob 21 % ze základu daně. Základem daně je rozdíl mezi prodejní cenou a prokazatelně vynaloženými výdaji. Výdajem je pořizovací cena nemovitosti a další prokazatelné náklady na opravy a zhodnocení nemovitosti a náklady související s prodejem (např. poplatky za právníka, realitní kancelář, posudky atd.).

V následujících situacích je však příjem z prodeje nemovitosti zcela osvobozen:

• Nemovitost vlastníte 5/10 let - pokud jste nemovitost nabyli po 1. lednu 2021 jste osvobozeni po 10 letech od jejího nabytí. Pokud prodáváte nemovitost, kterou jste nabyli před 1. lednem 2021, jste osvobozeni od daně z příjmu už po 5 letech od jejího nabytí. Lhůta 5/10 let se v případě dědění zkracuje o dobu, co zůstavitel v přímé linii (či manžel/ka) prokazatelně vlastnil nemovitost.
• Nemovitost vlastníte nejméně 2 roky a máte v ní bydliště - pokud v nemovitosti máte bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Finančnímu úřadu musíte být schopni tuto skutečnost prokázat, např. výpisem z účtu, doložit platby za energie, čestné prohlášení sousedů apod.
• Použijete peníze z prodeje na obstarání vlastní bytové potřeby - pokud použijete prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby do konce následujícího roku, kdy jste peníze získali nebo použijete částku odpovídající získaným prostředkům na obstarání vlastní bytové potřeby před jejich získáním, nejdříve však v předchozím roce. Tuto skutečnost musíte finančnímu úřadu vždy nahlásit, jinak o osvobození přijdete.

Daň při nabytí nemovitosti darem (daňová povinnost obdarovaného)

Pokud hodnota daru (nemovitosti) přesáhne 15.000 Kč, platí se i v tomto případě tzv. daň z příjmu. Poplatníkem daně je obdarovaný.  Základ daně se odvíjí od hodnoty nemovitosti . Výše darovací daně je shodná s daní z příjmu.

Některá darování jsou ale dle zákona (§ 10 odst. 3c) osvobozena. Záleží na tom, kdo vám nemovitost daruje. 

Osvobozeny jsou dary od:

• příbuzného v linii přímé (např. z otce na syna, vnuka či opačně) a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů;
• osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním daru ve společné domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou (tuto skutečnost musíte prokázat např. svědky, doklady o platbách aj.).

Dědění nemovitosti

Jakékoliv zděděné nemovitosti jsou od daně osvobozeny. Při dědění nemovitosti musíte ovšem počítat s poplatky u notáře, které se odvíjejí od hodnoty nemovitosti. 

Oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu

V případě daňové povinnosti týkající se tzv. daně z příjmu se daňové přiznání podává v rámci standardního daňového přiznání k dani z příjmu, tedy na předepsaném formuláři do 1.4. následujícího kalendářního roku od nabytí nemovitosti.

V případě nabytí nemovitosti darem či děděním (i v případě osvobození) v hodnotě vyšší než 5 milionů Kč, vzniká povinnost tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu.

Daň z nemovitosti (daňová povinnost každého vlastníka)

Daň z nemovitosti je tzv. daň z vlastnictví a platí se vždy. Tuto povinnost má každý vlastník nemovitosti, který nemovitost vlastní k 1.1. (pokud tedy nabudete nemovitost v průběhu roku, platíte daň z nemovitosti až následující rok). Daňové přiznání se posílá do konce ledna a platí se do konce května, případně do konce listopadu. Daňové přiznání  podáváte pouze jednou, v následujících letech se daňové přiznání vyplňuje pouze při změně rozhodných skutečností pro výpočet daně z nemovitých věcí (např. přístavba).

JUDr. Barbora Martinková

Další doporučené články zde:

https://www.remax-centrum.cz/dan-z-prijmu-pri-prodeji-nemovitosti-v-roce-2024/

https://www.aksmarda.cz/rady-a-tipy/dan-z-prijmu-pri-prodeji-nemovitosti/

https://www.businessinfo.cz/navody/prevody-nemovitosti-a-danove-dusledky-ppbi/3/